خرید ملک در روسیه

روسیه، پهناورترین کشور دنیا و از لحاظ سیاسی، یکی از ابرقدرت های مطرح جهان به حساب می آید. این کشور، یکی از کشورهای زیبای اروپای شرقی محسوب شده و اقامت در آن برای افراد خارجی به خصوص ایرانی ها مزایای بی شماری در پی دارد. این کشور زیبا، یکی از جذاب ترین مقاصد توریستی دنیاست که تاریخ و فرهنگی غنی دارد. بسیاری آرزوی زندگی در این کشور بزرگ و منحصر به فرد را دارند. یکی از ساده ترین راههای آن سرمایه گذاری در این کشور از طریق خرید ملک در روسیه است. با خرید ملک در روسیه، شما یک گام بزرگ به اقامت روسیه نزدیک شده اید، اما باید بدانید که خرید ملک در این کشور، با خرید ملک در کشورهای دیگری چون ترکیه و شرایط اقامتی آنها بسیار متفاوت است. در واقع مزایایی دارد که شاید در کشورهای دیگر این مزایا به اتباع خارجی تعلق نگیرد.

یکی از مزیت های مطرح خرید ملک در روسیه این است که شما با یک قیمت ایده آل و اقتصادی هم می توانید صاحب ملک ایده آل تان در نقاط مختلف این کشور شوید. مزیت دیگر این است که با خرید ملک می توانید در یک کشور اروپایی اقامت کسب کرده و از امکانات رفاهی متعدد این کشور بهره مند شوید. هزینه های مالیاتی که یک تبعه خارجی برای ملک خریداری شده اش در خاک فدراسیون روسیه می پردازد نیز به مراتب کمتر از مالیاتی است که یک شهروند روسیه می پردازد و این هم یکی دیگر از جذابیت های خرید ملک در این کشور پهناور است.

در سالهای اخیر، در روسیه صحبت از قانون جدیدی شده است که قرار است در وزارت توسعه اقتصادی روسیه تدوین شود. بر این اساس که در ازای خرید املاک و مستغلات در روسیه، سرمایه گذاری در شرکت های ثبت شده در فدراسیون روسیه و یا تجارت در این کشور، مجوز اقامت دائم برای افراد خارجی یا همان  ВНЖ(вид на жительство) برای آنها صادر شود. در واقع روسیه با این نوآوری، به نوعی قصد دارد جذابیت سرمایه گذاری در این کشور را برای اتباع خارجی افزایش دهد. این طرح که به نوعی امکان دریافت ویزای طلایی روسیه را به شخص می دهد، هنوز در دست بررسی است و امید می رود در سال پیش رو تصویب شده و به مرحله اجرا در آید. در این مقاله قصد داریم در رابطه با خرید ملک در روسیه و شرایط اقامت روسیه از این طریق با شما صحبت کنیم. پس با ما همراه باشید.

به طور کلی، هر فردی، صرف نظر از نوع تابعیتش، می تواند برای خرید ملک در روسیه اقدام کند و هیچگونه محدودیت مستقیمی برای تملک افراد خارجی در املاک مسکونی در قسمت های مختلف کشور پهناور روسیه وجود ندارد. با این حال، برخی از جزئیات کار برای اتباع خارجی نسبت به شهروندان روسیه متفاوت است. برای مثال، اتباع خارجی مجاز نیستند در حیطه های مرزی یا مناطق بندری ملکی خریداری کنند و در واقع به این معنی است که حتی اگر اجازه خرید خانه را هم داشته باشند، صاحب زمین زیربنای آن نخواهند بود. همچنین محدودیت هایی نیز در خرید زمین های کشاورزی برای افراد خارجی وجود دارد.

با اینکه صحبت های زیادی درباره یک قانون جذاب در وزارت توسعه اقتصادی روسیه است که اگر تصویب شود، این امکان را به افراد خارجی می دهد که در ازای خرید ملک در روسیه، بتوانند مجوز اقامت این کشور را دریافت کرده و از مزایای وامی این کشور نیز بهره مند شوند، اما در حال حاضر هنوز ابهامات زیادی پیش روی این قانون است و قوانین قطعی برای آن تدوین نشده است.

در حال حاضر، یک تبعه خارجی برای اینکه بتواند برای خرید ملک در روسیه اقدام کند، باید قبل از هر چیز مجوز اقامت روسیه را داشته باشد تا بتواند برای خرید ملک در این کشور اقدام کند. اگر اقامت روسیه را داشته باشد، بسته به نوع مجوز اقامتش می تواند از حقوق مساوی با سایر وام گیرندگان مسکن در این کشور برخوردار شود، در غیر این صورت امکان دریافت وام برای اتباع خارجیِ بدون مجوز اقامت وجود ندارد.

بانک های زیادی در روسیه هستند که برای اتباع خارجی این کشور (افرادی که مجوز اقامت دارند) که از لحاظ مالی واجد شرایط بوده و می توانند به بانک ثابت کنند که از وضعیت شغلی و مالی مطلوبی برخوردارند، وام های روبلی و دلاری متعدد در نظر گرفته اند. برای مثال، یکی از این بانک ها دلتا بانک است که انواع متفاوتی از وام در اختیار متقاضیان خارجی قرار میدهد تا آنها را در خرید ملک در روسیه یاری کند. 

مسکو و سنت پترزبورگ، به ترتیب گرانترین شهرهای فدراسیون بزرگ روسیه می باشند. همانطور که هزینه های زندگی در این دو شهر اروپایی بسیار بالاست، هزینه ملک نیز در آنها نسبت به شهرها و استان های دیگر کشور پهناور روسیه بالاست. البته در این دو شهر هم اگر به دنبال خانه ای با متراژ کمتر و یا حومه شهر باشید، می توانید گزینه های مطلوب تری را پیدا کنید. هرچه از این دو شهر مرکزی دورتر شده و به سمت شهرهایی دیگر می روید، هزینه ها به نسبت اقتصادی تر شده و با بودجه کمتر نیز گزینه های مطلوب تری را پیدا خواهید کرد. البته شرایط آب و هوایی را نیز باید مد نظر قرار دهید. مثلاً شاید در شمال روسیه بتوانید گزینه های مطلوبی را بیابید که از لحاظ آب و هوای سرد و طاقت فرسای آن منطقه، اصلاً برای زندگی ایده آل نباشد. به همین دلیل است که همیشه در چنین مواردی مشاوره با یک موسسه حقوقی معتبر بهترین و قابل اتکاترین گزینه ممکن برای شما خواهد بود. اما به طور کلی شاید با پرداخت متوسط 40 هزار دلار به بالا بتوانید یک سرمایه گذاری ایده آل در خرید ملک در روسیه داشته باشید. البته این قیمت تنها یک تخمین میانگین است و همه چیز بسته به جغرافیا و شرایط محلی آن ملک، امکانات اطراف آن و بسیاری فاکتورهای دیگر دارد.

قبل از اقدام برای خرید ملک در روسیه، باید کد کاداستر ملک را بگیرید و آن را استعلام کنید. کاداستر در واقع نوعی نقشه ثبتی از ملک است و کد کاداستر اطلاعات جامع و کاملی در رابطه با موقعیت مکانی ملک، مجوزهای آن، مالکین، محدودیت ها و سایر داده های کاربردی ملک مورد نظر به فرد میدهد و از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است. بعد از آن اطلاعات کامل و جامعی در رابطه با ملکی که قصد خرید و معامله آن را دارید باید کسب کنید. باید از نوع کاربری آن مطمئن شده و با افراد متخصص در این زمینه مشورت کنید، سپس برای خرید و سرمایه گذاری خود اقدام نمایید تا سرمایه شما در معرض کمترین ریسک ممکن قرار گرفته و ابهامات مسیر برای شما برطرف شود. افراد متخصص، با قوانین کشور روسیه آشنا بوده و شما را دقیق تر راهنمایی خواهند کرد.

مراحل کلی خرید ملک در روسیه به این منوال است:

- جمع آوری و تهیه اسناد مورد نیاز: در این مورد مدارک باید به زبان روسی ترجمه کامل شده باشند و در صورت تسلط نداشتن فرد به زبان روسی، بهتر است فرایند کار با یک وکالتنامه به فردی که بر این امور مسلط است و تخصص لازم را دارد، سپرده شود.

- انتقال وجوه به مالک فعلی: دو روش برای معامله و انتقال وجه از طرف خریدار به فروشنده وجود دارد. این دو روش شامل:

1)یکی از این روش ها، انتقال وجه از طریق صندوق امانات است. به این ترتیب که مبلغی که در قرارداد ذکر شده است، به طور کامل و به صورت نقد توسط فرد خریدار در صندوق امانات بانک قرار داده می شود . سپس با نظارت بانک، فرد فروشنده برای انتقال سند به اسم فرد خریدار در بازه زمانی مشخص متعهد می شود. بلافاصله بعد از اینکه فروشنده سند جدید را به نام خریدار به بانک تحویل داد، بانک امکان برداشت وجه را برای فروشنده فراهم می کند و به او دسترسی لازم به وجه نقد حساب را می دهد.

2)روش بعدی، روش اعتبار اسنادی است. در این روش نیز مانند روش اول، خریدار موظف است مبلغ ذکر شده در قرارداد را به یک حساب موقت نزد بانک واریز کرده و فروشنده با نظارت بانک، در بازه زمانی مشخص سند را به نام خریدار منتقل کند. سپس بلافاصله بعد از ارائه سند جدید به نام خریدار، بانک مبلغ قرارداد را از آن حساب موقت به حساب فروشنده زده و معامله به طور کامل و با کمترین ریسک بین خریدار و فروشنده شکل می گیرد.

البته لازم به ذکر است اگر خرید ملک با وام صورت گیرد، در آن صورت بانک طرف حساب هر دو طرف خریدار و فروشنده است و آنها مستقیماً به هم انتقال وجه نخواهند داد.

- اجرای قرارداد خرید و فروش در سه نسخه با تایید دفتر اسناد رسمی (در مواردی که قانون مقرر کرده است).

- ارائه مدارک و اسناد لازمه به مرجع ثبت و ایجاد تغییرات در نام و مشخصات مالکان آن واحد اقامتی.

- امضای گواهی پذیرش واحد مسکونی.

قبل از خرید ملک در روسیه، باید با انواع ملک و تفاوت آنها آشنا باشید تا با دید بهتری برای خرید خود اقدام کنید. املاک روسیه انواع متفاوتی دارند، از زمین های کشاورزی گرفته تا اراضی امنیتی ویژه. اما آنچه اهمیت دارد املاک تجاری، اداری و مسکونی است که برای سرمایه گذاری یک خارجی مطلوب واقع خواهند شد. اما در این مورد هم ملک های مسکونی انواع متفاوت دارند که فرد باید حتماً با تفاوت آنها به طور دقیق آشنا باشد.

شاید برایتان جالب باشد که بدانید، آپارتمان در روسیه با آپارتمان در سایر کشورها هم معنی و مترادف نیست. در واقع، آپارتمان (апартамент) و یک واحد مسکونی (квартира)، دو مفهوم مجزا از همدیگر هستند. وقتی صحبت از آپارتمان می کنیم، در واقع از یک واحد اقامتی صحبت می کنیم که می تواند کاربری مسکونی، اداری یا تجاری داشته باشد. اما وقتی صحبت از واحد مسکونی می کنیم، بدون قطع منظور فقط کاربری مسکونی است. به همین دلیل است که این دو از لحاظ قیمتی نیز بسیار با هم متفاوت اند و قیمت آپارتمان به مراتب کمتر از واحد مسکونی است.

به طور کلی، هزینه های جانبی واحدهای آپارتمانی نسبت به واحدهای مسکونی بسیار بیشتر است. یکی از این هزینه های جانبی شارژ ساختمان است. همچنین هزینه مالیات چنین واحدهایی نیز به مراتب بیشتر از واحد مسکونی است. با وجود اینکه می توان آپارتمان را برای کاربری های گسترده تری استفاده کرد، اما یکی از مهمترین مزیت های واحد مسکونی، امکان ریجستر کردن آنها در اقامت روسیه فرد است، در صورتی که این امکان برای واحدهای آپارتمانی وجود ندارد. البته این قانون احتمالاً بزودی دستخوش تغییر خواهد شد و این امکان برای واحدهای آپارتمانی نیز فراهم خواهد شد.

در حال حاضر امکان دریافت اقامت روسیه از طریق خرید ملک برای افراد خارجی وجود ندارد. در واقع، فرد قبل از خرید ملک باید مجوز اقامت را داشته باشد تا بتواند برای خرید ملک در روسیه اقدام کند. در چنین حالتی بعد از سه سال می تواند برای اقامت دائم خود در این کشور اقدام کند. اما خرید ملک در روسیه، در حال حاضر به تنهایی عاملی برای کسب اقامت روسیه به شمار نمی رود و این مسئله با قوانین کشورهایی چون ترکیه که با خرید ملک، اقامتی طولانی مدت به یک تبعه خارجی می دهند، متفاوت است. با تمام این اوصاف، خرید ملک و سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، یکی از گزینه هایی است که می تواند مسیر را برای اخذ تابعیت این کشور برای فرد هموارتر کند و یک مزیت مهم برای او محسوب شود.

اقامت بلند مدت روسیه امکانات متنوعی از جمله مراقبت های پزشکی رایگان، آموزش رایگان، فرصت های شغلی در هر زمینه ای و بسیاری آزادی های شخصی دیگر را در اختیار فرد خارجی قرار می دهد و شرایطی مطلوب را برای او فراهم می کند. در ضمن، شایان ذکر است بر خلاف کشورهایی همچون ترکیه و امارات، با خرید ملک در روسیه، مالکیت کامل زمین (به غیر از موارد استثنا) به فرد داده می شود و این یک مزیت مثبت دیگر برای خرید ملک در روسیه به حساب می آید.

خرید ملک در روسیه، یکی از روش های عالی سرمایه گذاری در این کشور و بهره مندی از مزایای یک کشور اروپایی به حساب می آید. با خرید ملک در این کشور، افراد یک گام بزرگ در جهت اقامت دائم روسیه بر خواهند داشت. برای اقدام در این رابطه بهتر است برای کاهش ضررهای بالقوه مالی و ریسک های قانونی حتماً با یک موسسه حقوقی معتبر مشورت کرده و از خدمات آنها در این زمینه بهره مند شوید تا از جوانب کار به طور دقیق آگاه شده و یک سرمایه گذاری موفق و بهینه را تجربه کنید.